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按揭揀定息還是浮息？利率變動時每月供款會升多少？

最後更新 由 calcisland 編輯團隊撰寫

按揭利率是簽約後仍可能改變的一項數字。定息在合約訂明的期間內維持不變；浮息則與市場利率掛鈎，每月供款可升可跌。本文用數字說明供款會變動多少、低息起步在甚麼時候不再划算，以及部分地區（例如香港、美國）如何為兩類按揭定價。

下面的供款數字可以在 按揭計算機 重現：輸入方式選「貸款額」，填 5,000,000、年期 30 年，然後只改利率。計算公式見 按揭每月供款的計算方法，年期的取捨見 供樓 20 年定 30 年。

定息和浮息有甚麼分別？

  • **定息：**利率在借貸時訂下，定息期內不會改變。美國消費者金融保護局（CFPB）的說法是利率「不會改變」。
  • **浮息或可調整利率：**利率「可升可跌」。在美國，可調整利率按揭（ARM）的利率由某個指數加上銀行訂的差價（margin）組成，起步時可以有較低的優惠利率，維持數月至數年，其後按固定時間間隔調整；部分 ARM 設有單次或全期的加息上限。
  • **部分地區（例如香港）：**金管局指出，按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為定價參考，兩者均為浮動息率。以 HIBOR 計算的按揭多設有上限；P 的變動較少，但各家銀行的 P 並不一樣。

定息是用價錢換取確定性。值不值得，要看定息與浮息起步利率的差距，以及浮息日後會升多少。

利率變動時，每月供款會變多少？

例子用 貸款 5,000,000 港元、供 30 年、年利率 3.5%，每月供款 22,452.23 元；這筆貸款亦見於我們其他按揭文章。下表假設利率由一開始便是該水平，並在整段年期維持不變。這是敏感度分析，並非利率預測。

每月供款 M = P × r × (1 + r)^n ÷ [(1 + r)^n − 1]，P 是貸款額，r 是年利率 ÷ 12，n 是供款期數（月數）。

年利率 變動 每月供款（港元） 與 3.5% 的差額（港元） 總利息（港元）
1.5% −2.0 個百分點 17,256.01 −5,196.22（−23.1%） 1,212,163.79
2.5% −1.0 個百分點 19,756.04 −2,696.19（−12.0%） 2,112,176.18
3.0% −0.5 個百分點 21,080.20 −1,372.03（−6.1%） 2,588,872.61
3.5% 基準 22,452.23 0.00 3,082,804.38
4.0% +0.5 個百分點 23,870.76 +1,418.53（+6.3%） 3,593,475.32
4.5% +1.0 個百分點 25,334.27 +2,882.03（+12.8%） 4,120,335.58
5.5% +2.0 個百分點 28,389.45 +5,937.22（+26.4%） 5,220,202.02

加息增加的供款，比一樣幅度的減息省下的多：加 2 個百分點，每月多供 5,937.22 元；減 2 個百分點，每月只少供 5,196.22 元。

低息起步在甚麼時候不再划算？

常見的浮息計劃，起步利率比定息低，之後會重訂利率。假設某計劃首 5 年年利率 3.0%，對比全期定息 3.5%（這只是用來比較的基準，並非任何銀行的報價）。首 5 年每月少供 1,372.03 元，五年共省 82,321.96 元。五年後，貸款結餘為 4,445,318.17 元，供款會按新利率及餘下 25 年重新計算。

第 5 年後的年利率 重訂後每月供款（港元） 比首 5 年多供（港元） 30 年總供款（港元） 對比定息 3.5%（8,082,804.38）
3.0%（不變） 21,080.20 0.00 7,588,872.61 −493,931.77
4.0% 23,464.03 +2,383.83 8,304,020.19 +221,215.81
5.0% 25,986.89 +4,906.69 9,060,878.30 +978,073.92
7.0% 31,418.58 +10,338.38 10,690,387.32 +2,607,582.94

平衡利率約為 3.70%：第五年後，如餘下 25 年的平均利率低於此水平，浮息計劃的總成本較低；高於此水平，定息較划算。首 5 年省下的錢，遠低於利率持續上升的代價。

這些總額未計折現，並假設重訂後利率維持不變；現實中浮動利率每期都會變，重訂後的路徑亦視乎合約。此外，各銀行處理利率變動的方式未必一樣，請查詢你的計劃是重新計算每月供款，還是用其他方式調整。

香港的定息和浮息按揭怎樣運作？

金管局的按揭頁面列出兩條常用公式。H 按（香港銀行同業拆息按揭計劃）：利率為 HIBOR 加某個百分點，或計劃中的鎖息上限（如有），以較低者為準。P 按（最優惠利率按揭計劃）：利率為相關銀行的最優惠利率減某個百分點。兩者都會隨基準利率變動。金管局頁面沒有介紹整段年期定息的計劃，所以本文的定息欄只作比較基準，實際有哪些定息選擇，應直接向銀行查詢。

鎖息上限可以限制最壞情況。假設某計劃的上限是 5.5%，利率由第一天起便處於上限，這筆貸款每月要供 28,389.45 元。你可以想想：收入減少時，仍負擔得起嗎？金管局亦提醒，部分非銀行機構向一手物業買家提供的優惠按揭計劃，起步時看來吸引，但供款數年後，利率和供款可能大幅上升。金管局網站的按揭供款計算機，亦可顯示利率變動對供款及「供款與入息比率」的影響。

美國的定息和浮息按揭怎樣運作？

房地美（Freddie Mac）每週公布的按揭利率調查列出定息按揭的平均利率。截至 2026 年 10 月 8 日，30 年定息按揭平均為 7.40%，15 年為 6.73%。調查自 2022 年 11 月起改用新的數據來源，已不再公布浮息（ARM）平均利率，原因是市場以定息產品為主，所以 ARM 一方須參考銀行的報價。

典型的 ARM 先以較低的優惠利率起步，之後按固定時間間隔，以新的指數加差價重訂利率，並受加息上限限制，供款很可能上升。CFPB 提醒：不要假設能夠在利率改變前賣出物業或轉按，因為物業價值或個人財政狀況都可能改變。選擇前應問清楚：每次調整和全期利率最高可升到多少、多久調整一次，以及升至上限時自己是否仍負擔得起。

按揭計算機沒有計算甚麼？

  • **利率重訂。**計算機整段年期只用一個利率。要測試重訂，可先以起步利率計首段，再以餘下結餘和餘下年期按新利率計算，做法與上表一樣。
  • **上限和下限。**計算機不會套用利率上限，或單次最大變動幅度。
  • **收費和罰息期。**律師費、估價費和提早還款罰款均不包括在內。
  • **每期變動的利率。**現實中的浮動利率每月都可能改變。
  • **稅項和保險。**差餉、保險及其他費用不在計算之內。

選擇前的檢查清單

  • 要求銀行以書面列明利率公式：起步利率、基準指數、差價、上限，以及首次重訂的日期。
  • 用 按揭計算機 算出起步利率下的供款，以及至少高 2 個百分點的供款。若較高的供款會超出預算，定息計劃或較短的浮息承擔期可能較合適。
  • 計出自己的平衡利率，不要只看第一天省下的錢。
  • 查詢轉換計劃或轉按的收費，以及是否設有罰息期。
  • 在按揭以外預留現金備用金。

常見問題

定息按揭一定比浮息按揭安全嗎？

就預算而言較安全，因為定息期內供款不會上升。但不一定較平：定息通常要以較高的起步利率換取確定性，市場利率下跌時，除非轉按，否則你仍按原有利率供款。「安全」和「便宜」是兩個問題。

之後可以由浮息轉做定息嗎？

多數可以，但不是免費。轉換通常要向銀行申請更改計劃，或轉按到另一間銀行，可能涉及估價費、律師費、按當日市場情況訂出的新利率，以及罰息期內的提早還款罰款。轉換前應先查閱貸款文件所列的收費和罰息期。

利率上限（鎖息上限）究竟保障我甚麼？

上限限制計劃的利率以至每月供款最高可以升到哪裏。以香港銀行同業拆息（HIBOR）定價的浮息計劃，常見寫法是 HIBOR 加某個百分點，或鎖息上限，以較低者為準。但上限不代表按揭便宜：上限可能遠高於起步利率，你仍可能多年按上限利率供款。

怎樣知道定息還是浮息成本較低？

沒有人能預先知道，因為這取決於日後利率走勢。你可以做的，是計出「平衡利率」：浮息計劃在低息起步後，利率要升到多少，總成本才會超過定息。本文的例子是約 3.70%（對比定息 3.5%），然後你再判斷利率升到該水平的可能性，以及超過時自己是否負擔得起。

資料來源（2026 年 10 月 10 日核對）

所有供款、利息及平衡利率數字均以標準年金公式用 Python 核對，計法與按揭計算機的按月計息方式一致。

本文只作一般理財教育用途，並非財務建議或貸款要約；實際條款以銀行文件為準。詳見免責聲明。

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