理財指南
按揭每月供款怎樣計算？一條公式看懂供樓利息與本金
供樓的人通常有兩個疑問：為甚麼每月供款是一個固定數字？為甚麼供了幾年，欠銀行的錢好像沒少多少？兩個答案都來自同一條公式。看懂它，你就可以自己核對銀行給你的供款數字，亦可明白本站 按揭計算機 的計算方法。
以下數字已於 2026-10-10 與該計算機核對。
每月供款的公式
利率不變、每月平均攤還的按揭，每月供款的計法是：
每月供款 M = P × r × (1 + r)^n ÷ [(1 + r)^n − 1]
- M：每月供款
- P：貸款額（樓價減首期）
- r：每月利率 = 年利率 ÷ 12（年利率 3% → 每月 0.0025）
- n：供款期數 = 年期 × 12
如果利率是零，公式會出現除以零，這時每月供款就是 P ÷ n。
這條公式其實是複利倒過來計：M 是一個固定金額，連續供 n 期，按 r 折現後的總值剛好等於貸款額。複利的概念可參考 複利如何運作。
假設條件
利率在整段年期內固定，每月供款，利息按月計算，並於最後一期還清本金。若有每月額外供款，該金額會在合約供款拆成利息及本金之後，再用於本金。公式不包括手續費、保險、利率變動、一次性提早還款、提早還款罰款、抵銷戶口，亦不套用壓力測試、供款與入息比率或按揭成數上限。
例子：借 1,000,000，年利率 3%，供 30 年
這組數字與按揭計算機「可以手算的檢查」相同。以下利率只是方便計算的假設數字，並非任何銀行的報價或利率預測。貨幣單位不限，用港元或其它貨幣，公式相同。
- r = 3% ÷ 12 = 0.0025
- n = 30 × 12 = 360
- (1.0025)^360 ≈ 2.4568
- M = 1,000,000 × 0.0025 × 2.4568 ÷ 1.4568 ≈ 每月 4,216.04
360 期合共供款約 1,517,774.52，其中利息約 517,774.52。在 按揭計算機 輸入貸款額 1,000,000、年利率 3%、年期 30 年，應得出相同的每月供款及總額。
為甚麼頭幾年供款大部分是利息
每個月，銀行先按你尚欠的本金計利息，供款扣除利息後剩下的部分，才用來還本金。
- 第 1 個月利息：1,000,000 × 0.0025 = 2,500.00
- 第 1 個月還本金：4,216.04 − 2,500.00 = 1,716.04
剛開始時欠款最多，所以利息佔供款較大。隨着本金減少，利息部分逐月下降，還本金的部分逐月上升。在這個例子中，要到第 84 個月（第 7 年），每月還的本金才首次多於利息；尚欠本金要到約第 220 個月（第 19 年）才跌至貸款額一半以下。
| 供滿 | 累計已付利息 | 累計已還本金 | 尚欠本金 |
|---|---|---|---|
| 1 年 | 29,714.48 | 20,878.00 | 979,122.00 |
| 5 年 | 142,026.05 | 110,936.37 | 889,063.63 |
| 10 年 | 266,122.93 | 239,801.91 | 760,198.09 |
| 15 年 | 369,392.97 | 389,494.29 | 610,505.71 |
| 20 年 | 448,470.21 | 563,379.47 | 436,620.53 |
| 30 年 | 517,774.52 | 1,000,000.00 | 0.00 |
這就是「供款表」（攤還表）。它解釋了兩件事：提早還款越早做，慳到的利息越多；以及供了五年就賣樓的人，其實只還了一小部分本金。
本金怎樣減少：每月額外供款
合約拆分與額外金額用於本金
合約每月供款 M 由上面的公式決定，整段年期不變。每個月：
- 利息 = 期初尚欠本金 × r
- 合約還本 = M − 利息
- 若有每月額外供款 X，在完成上述拆分後，全部用於本金（不會加進 M）
最後一期只付尚餘本金加該月利息。
提早還清的月數與少付的利息
與沒有額外供款的同一筆貸款比較：
- 提早還清的月數 = n − 實際還款月數
- 少付的利息 = (M × n − P) − 有額外供款時的利息總額
小例子
沿用上面的貸款：1,000,000、年利率 3%、30 年，另加每月額外供款 500。
- 合約每月供款仍是 4,216.04
- 實際約 303 個月還清（比 360 個月提早 57 個月）
- 利息總額由 517,774.52 降至約 426,492.81（少付利息約 91,281.71）
在 按揭計算機 輸入相同數字，並在「每月額外供款」填 500，即可核對提早還清的月數及少付的利息。是否值得額外供款，要視乎現金流、其他債務及貸款文件中的提早還款條款——單看數學並非建議。
按揭計算機怎樣使用這條公式
按揭計算機把你輸入的貸款額（或樓價減首期）、年利率、按揭年期，以及可選的每月額外供款，對應到每月供款、供款總額、利息總額和按年摘要。背後用的就是本文的攤還公式及按月供款表。它不會等同銀行報價，亦不會套用各地區的壓力測試或按揭成數規則。
甚麼會改變每月供款
其他條件不變，只改一項：
| 情況 | 每月供款 | 總利息 |
|---|---|---|
| 基本例子：3%，30 年 | 4,216.04 | 517,774.52 |
| 利率高 1 厘（4%） | 4,774.15（+558.11） | 718,695.06 |
| 年期縮短至 15 年 | 6,905.82 | 243,046.95 |
利率只高 1 厘，每月供款就多約 558；30 年總利息多約 20 萬。年期縮短至 15 年，每月供款約高 64%，但總利息少約 274,727.57。年期長短怎樣選，取決於現金流及資金的其他用途。15、20、25 及 30 年的對照，包括把差額投資和提早還款，見供樓 20 年定 30 年。
公式沒有計算的東西
- 浮息按揭的利率變動。 不少地區的浮息按揭會隨指標利率變動；利率一變，貸方會重新計算供款。公式計出的只是「以今天利率計」的一個快照。
- 計息慣例因地區而異。 公式假設按月複利；有些地區的定息按揭按半年複利，同一報價利率下的每月供款會略有不同。
- 首期以外的置業開支，例如印花稅、律師費、代理佣金、按揭保險保費、火險等，都不在這條公式之內。
- 銀行的審批要求，例如供款與入息比率及壓力測試，決定你借不借到、借到多少，但不改變公式本身。
- 計息細節，例如每月實際日數、首期供款日，可能令結果有幾元出入。
用試算表自己核對
在 Excel 或 Google 試算表輸入 =PMT(3%/12, 360, -1000000)，會得出約 4,216.04。想做供款表：每行利息 = 上一行尚欠本金 × r；還本金 = 每月供款 − 利息；新的尚欠本金 = 舊欠款 − 還本金。若要模擬每月額外供款，在合約還本之後再從尚欠本金減去 X。
常見問題
按揭每月供款的公式是甚麼？
利率不變、每月平均攤還的按揭：每月供款 M = P × r × (1 + r)^n ÷ [(1 + r)^n − 1]。P 是貸款額，r 是年利率 ÷ 12，n 是年期 × 12。若利率為零，每月供款就是 P ÷ n。
怎樣用手算按揭每月供款？
先把年利率除以 12 得到 r，把年期乘以 12 得到 n，再把 P、r、n 代入攤還公式。可用試算表的 PMT 函數，或本站 按揭計算機 核對結果。
每月按揭供款是怎樣算出來的？
每月供款是在固定每月利率下，預定於最後一期把尚欠本金降至零的固定金額。每月利息等於期初尚欠本金乘以 r；供款扣除利息後的部分用來還本金。
按揭計算機怎樣運作？
它讀取貸款額（或樓價減首期）、年利率、按揭年期，以及可選的每月額外供款，套用同一條攤還公式，再按月產生供款表，得出供款總額、利息總額和按年摘要。費用及壓力測試都不在內。
怎樣計算按揭的本金減少（還本）？
每月先按尚欠本金計利息；合約供款減去該月利息，就是該月還本金額；若有每月額外供款，會在拆出利息及本金之後，再全部用於本金。逐月重複，便得到供款表。
每月多供一筆額外款項會怎樣？
合約每月供款 M 不變。額外金額在利息／本金拆分之後用於本金，令尚欠本金下降更快、年期縮短、總利息減少。「提早還清的月數」和「少付的利息」是與沒有額外供款的同一筆貸款比較。
為甚麼我的供款大部分是利息？
因為利息按尚欠本金計算，開始時欠款最多。每月供款固定，所以還本金的部分起初很少，之後才逐漸增加。
首期多付一點，供款會按比例減少嗎？
會。每月供款與貸款額成正比：在同一利率及年期下，少借一成，每月供款及總利息都少一成。
年期越長一定越蝕？
利率相同的話，年期越長，總利息一定越多；但每月供款較低，現金流較鬆動，對部分人來說更重要。
為甚麼計出來的數字和銀行的不完全一樣？
常見原因包括：銀行的數字已包括保險或其他費用、計息方法不同，或第一期供款涵蓋的日數不是剛好一個月。
公式有沒有包括手續費、保險或稅項？
沒有。公式只計本金和利息。印花稅、律師費、按揭保險、火險等都不在這條公式之內。
這是財務建議或貸款要約嗎？
不是。本文只作一般理財教育用途，並非財務建議或貸款要約；實際條款以銀行文件為準。
用 按揭計算機 試算你的供樓數字。
本文只作一般理財教育用途，並非財務建議或貸款要約；實際條款以銀行文件為準。詳見免責聲明。