理財指南
供樓20年定30年？按揭年期長短與總利息差距一覽
選按揭時，年期是唯一一個令每月供款和總利息朝相反方向走的設定。香港買家常問「供 20 年還是 30 年」，本文用一筆貸款分別計算 15、20、25 及 30 年，再看較長年期的兩個理由：現金流彈性，以及差額可以拿去做甚麼。
下面的年期比較表可以在 按揭計算機 重現：輸入方式選「貸款額」，填 5,000,000、年利率 3.5%，然後只改年期。
一筆貸款，供 15、20、25、30 年差多少？
每月供款 M = P × r × (1 + r)^n ÷ [(1 + r)^n − 1]，P 是貸款額，r 是年利率 ÷ 12，n 是供款期數（年期 × 12）。總利息 = M × n − P。
例子沿用 按揭每月供款的計算方法 一文的貸款：貸款 5,000,000 港元，年利率 3.5%，假設整段年期利率不變。利率只是方便計算的假設數字，並非任何銀行的報價或利率預測。
| 年期 | 每月供款（港元） | 總利息（港元） | 總供款（港元） |
|---|---|---|---|
| 15 年 | 35,744.13 | 1,433,942.87 | 6,433,942.87 |
| 20 年 | 28,997.99 | 1,959,516.62 | 6,959,516.62 |
| 25 年 | 25,031.18 | 2,509,353.55 | 7,509,353.55 |
| 30 年 | 22,452.23 | 3,082,804.38 | 8,082,804.38 |
兩組對比最值得留意：
- **20 年對 30 年：**每月多供 6,545.75 元（約多 29.2%），總利息少 1,123,287.76 元。
- **15 年對 30 年：**每月多供 13,291.89 元，總利息少 1,648,861.51 元。
年期每延長 5 年，月供的跌幅一次比一次小，利息卻繼續累積。這就是選擇年期的核心取捨。
每月少供的錢，換來甚麼？
利率一樣的話，年期較長的貸款總成本一定較高。多付的利息，換來的是空間：
- **現金流緩衝。**每月固定支出較低，收入減少、家庭開支增加，或浮息按揭的利率上升時，壓力較小。
- **彈性。**如貸款容許提早還款，選 30 年再自願多還，手頭寬裕時可以當作較短年期來供，手緊時又可退回較低的法定月供。選了 15 年，月供就不能減少。
- **兼顧其他目標。**差額可以用作備用金、退休儲蓄或投資，而不是全數交給銀行。
這份彈性要刻意運用才有價值。如果差額只是不知不覺花掉，多付的利息就換不到任何東西。
把差額拿去投資，會不會更划算？
這是「機會成本」的論點：選 30 年，把原本供 20 年要多付的 6,545.75 元，每月拿去投資。20 年後，供 20 年的人已經供完；供 30 年的人仍欠 2,270,520.04 元，但手上有一筆投資。
下表的回報率是為了說明兩種結果而假設的數字，並非預測。計算假設每月月底投入 6,545.75 元，連續 20 年，按月複利，未計稅項及費用。你可以用 複利計算機 重算：本金填 0，年利率填 2 或 5，年期填 20，複息頻率選「每月」，每期供款填 6,545.75。
| 假設年回報 | 累計投入（港元） | 20 年後結餘（港元） | 結餘減尚欠貸款（港元） |
|---|---|---|---|
| 2% | 1,570,980.00 | 1,929,666.38 | −340,853.66 |
| 5% | 1,570,980.00 | 2,690,523.64 | +420,003.59 |
收支平衡點很簡單：投資回報剛好等於按揭利率（本例 3.5%）時，投資結餘與尚欠貸款相若，只差捨入的零頭。回報低於按揭利率，較短年期較佳；回報高於按揭利率，投資差額較佳。兩邊用的其實都是 複利如何運作 的原理。
不過兩者並不對等。提早還款等於穩定賺取按揭利率；投資回報會波動，長時間內也可能虧損，亦要真的每月投入才算數。香港按揭多屬浮息，利率變動時，收支平衡點亦會隨之改變。
選 30 年，再提早還款，能否 20 年左右供完？
可以，前提是貸款條款容許提早還款。在 30 年貸款上每月供 20 年的金額，就會在 20 年內供完。由於供款計至仙位，每月額外還款要定為 6,545.76 元（差額向上捨入），貸款才會在第 240 個月清還。
| 30 年貸款的還款方式 | 每月額外還款（港元） | 供完時間 | 縮短期數 | 節省利息（港元） |
|---|---|---|---|---|
| 不提早還款 | 0.00 | 360 個月（30 年） | 0 | 0.00 |
| 按 20 年月供還款 | 6,545.76 | 240 個月（20 年） | 120 | 1,123,288.67 |
| 每月多還整數 | 5,000.00 | 261 個月（21 年 9 個月） | 99 | 941,407.22 |
按 20 年月供還款，節省的利息幾乎等於直接選 20 年，但保留了隨時退回每月 22,452.23 元的權利。以上假設每筆額外還款即時減少本金，而且利率不變；按揭計算機暫時未設額外還款欄位，這兩行由我們逐月核算。
按揭利率會因年期而異嗎？
上面的表格假設利率不變，但各地貸款的定價方式有別：
- **香港。**金管局指出，按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為定價參考，兩者均為浮動利率。常見的 H 按是 HIBOR 加某個百分點（多設上限），P 按是最優惠利率減某個百分點，這條公式一般不會因所選年期而改變。金管局亦訂明，物業按揭貸款的最長還款年期為 30 年。
- **美國。**房地美（Freddie Mac）每週公布的按揭利率調查，分別列出 30 年及 15 年定息按揭的平均利率。自 1991 年開始公布 15 年數據以來，每一週的 15 年平均利率都低於 30 年。在美國選較短的定息年期，通常可以兩方面節省利息：年期較短，利率亦較低。
其他地區的銀行未必如此定價，應直接查詢各年期的利率。年期之間若有利率差距，總利息的差異會比本文按一樣利率計算的表格更大。
選擇年期前的檢查清單
- 用 按揭計算機 至少比較兩個年期，看總利息，不要只看月供。
- 想想較短年期的月供，在利率上升或收入減少時是否仍然負擔得起。
- 查清楚貸款是否容許提早還款、每次最低金額，以及罰息期和收費。
- 問清楚各年期的利率是否一樣。
- 如果打算投資差額，要誠實評估自己是否真的會每月投入，以及假設的回報是否合理。
- 在按揭以外預留現金備用金。
常見問題
提早還款會被罰款嗎？
視乎貸款條款。部分按揭設有「罰息期」，在指定期間內提早全數或部分還款，須繳付罰款或手續費；罰息期過後一般可以提早還款而毋須罰款。計劃提早還款前，應先查閱貸款文件：是否容許部分還款、每次最低金額，以及收費如何計算。
選較長年期，申請按揭會較易獲批嗎？
在計算上可能有幫助。銀行會把每月按揭供款連其他債務供款，與每月收入比較，計出「供款與入息比率」；年期較長，月供較低，比率亦較低。金管局已於 2024 年 2 月暫停按揭貸款的利率壓力測試要求，但銀行仍會評估借款人的還款能力，批出的金額由銀行決定。
提取貸款後，還可以更改按揭年期嗎？
縮短年期最簡單的做法，是在條款容許下提早還款。正式更改年期，無論延長或縮短，通常要向銀行申請重組貸款或轉按，可能涉及律師費、估價費、新的利率，以及罰息期內的罰款。
提早還款之前，應否先預留備用金？
提早還款的錢一般不能再提取出來。收入減少或遇上大筆開支時，可隨時動用的現金才是真正的緩衝，所以不少人會先預留備用金，才考慮額外還款。
資料來源（2026 年 10 月 6 日核對）
所有計算例子均以標準年金公式用 Python 核對，計法與按揭計算機的按月計息方式一致。
- 金管局：按揭（「智醒錦囊」選擇按揭年期；H 按及 P 按定價；物業按揭貸款最長還款年期）— https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
- 金管局新聞稿：《物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施》，2024 年 2 月 28 日（暫停壓力測試要求）— https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2024/02/20240228-3/
- Freddie Mac：Primary Mortgage Market Survey（30 年及 15 年定息按揭平均利率）— https://www.freddiemac.com/pmms；每週歷史數據 — https://www.freddiemac.com/pmms/docs/PMMS_history.csv
延伸閱讀：按揭每月供款的計算方法、複利如何運作。用 按揭計算機 比較各個年期的供款與利息。
本文只作一般理財教育用途，並非財務建議或貸款要約；實際條款以銀行文件為準。詳見免責聲明。