為甚麼租樓一方要把首期拿去投資？
買樓會把首期及置業開支投放在物業上。為了公平比較，租樓一方把等額資金拿去投資，這筆資金可能賺取的回報便計作買樓的機會成本。
租樓與買樓比較計算機：按年比較資產淨值
比較買樓，以及租樓並把資金拿去投資兩個選擇，按年列出哪一個帶來較高的資產淨值。
結果只供比較參考，並非財務建議。
預設數值只作示例，請以你的實際數字取代。
所有金額均為名義金額。計算不包括投資收益稅項、按揭利息扣稅、通脹及利率變動。
計算方法
本計算機比較兩種選擇的期末資產淨值：買樓，以及租住類似物業並把買樓所需的資金拿去投資。在比較年期結束時，資產淨值較高的一方較優。結果只供比較參考，並非買樓或租樓的建議。
計算公式
買樓資產淨值 = 物業價值 ×（1 − 出售開支百分比）− 按揭結欠 + 買樓一方的投資
租樓資產淨值 = 由首日起投資的（首期 + 置業開支）+ 每月節省並拿去投資的金額，連增長計算
差額 = 買樓資產淨值 − 租樓資產淨值（正數代表買樓較優）
計算步驟
- 首日。 買樓一方支付首期及置業開支；租樓一方保留等額資金，並拿去投資。
- 按揭。 每月供款採用與本站按揭計算機一致的公式：固定利率、每月供款金額不變，並在按揭年期內把結欠還清。
- 每月支出。 買樓一方支付按揭供款、維修及持有成本，以及差餉或物業持有稅；租樓一方支付租金。租金每年按你輸入的升幅調整一次。維修成本及差餉每年按該年年初的物業價值計算。
- 每月節省的金額。 每月支出較少的一方把差額拿去投資：通常是租樓一方；當租金高於買樓一方的支出時（例如按揭已經還清），則由買樓一方投資。你可以關閉此選項。
- 增長。 投資按你輸入的回報率以每月複利計算，全年增長剛好等於該回報率。物業價值每年按樓價升幅增長一次。
- 資產淨值。 每年年底，買樓一方的資產按假設當日出售物業並支付出售開支計算。
- 回本年份。 指由該年起買樓一直領先至比較年期結束的第一個年份。如期末時租樓較優，則沒有回本年份。
- 總成本（只供參考）。 買樓的總成本指不能收回的支出，包括置業開支、按揭利息、維修、差餉或物業持有稅及出售開支；償還的按揭本金會成為物業淨值，不計作成本。租樓的總成本指已付的租金。比較結果以資產淨值而非總成本決定。
主要假設
- 所有金額均為名義金額，沒有按通脹調整。
- 按揭利率、樓價升幅、租金升幅及投資回報在整段期間維持不變；不計市場波動及轉按。
- 不計投資收益或出售物業的稅項，亦不計按揭利息扣稅。
- 租樓一方租住與買樓一方所購物業類似的單位；不計搬遷費用、租金按金、按揭保險及提前還款。
- 預設數值只作示例，請以你的實際數字取代。
計算例子：預設數值
樓價 6,000,000；首期 30%；按揭利率每年 3.5%，年期 30 年；置業開支 3.5%；出售開支 1.5%；維修及持有成本每年為物業價值的 0.8%，差餉或物業持有稅為 0.3%；樓價每年升 2%；月租 17,000，每年加 2%；投資回報每年 5%；比較年期 10 年；把每月節省的金額拿去投資。
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 置業首日所需現金（首期 1,800,000 + 置業開支 210,000） | 2,010,000.00 |
| 貸款額 | 4,200,000.00 |
| 每月按揭供款 | 18,859.88 |
| 第 1 年：買樓每月支出（18,859.88 + 維修及差餉 5,500.00）與月租比較 | 24,359.88 對 17,000.00 |
| 第 1 年：租樓一方每月投資 | 7,359.88 |
| 10 年後物業價值 | 7,313,966.52 |
| 減出售開支 | −109,709.50 |
| 減 10 年後按揭結欠 | −3,251,928.76 |
| 第 10 年買樓資產淨值 | 3,952,328.26 |
| 首日 2,010,000 按 5% 投資 10 年 | 3,274,078.20 |
| 加每月節省並拿去投資的金額（共投入 752,123.73，連增長後） | 982,899.59 |
| 第 10 年租樓資產淨值 | 4,256,977.79 |
| 差額（買樓減租樓） | −304,649.53：租樓並投資較優 |
| 買樓總成本（不能收回的支出）／租樓總成本 | 2,357,505.07／2,233,743.08 |
按這組數值，由第 0 年至第 10 年租樓一直領先，所以沒有回本年份。第 0 年買樓一方已落後 300,000，即首日的置業開支 210,000，加上假設即日出售的出售開支 90,000。
為甚麼不把每月節省的金額拿去投資，結果會倒轉？
以一樣的數值計算，但關閉「把每月節省的金額拿去投資」，結果變成買樓較優 678,250.06，並由第 4 年起一直領先。物業方面完全沒有改變，買樓一方期末仍然是 3,952,328.26；改變的是租樓一方。沒有把每月節省的金額拿去投資，租樓一方只剩下首日的 2,010,000，10 年後增長至 3,274,078.20。
道理很簡單：按揭等於強制儲蓄。每期供款都會償還部分本金，而這些本金會留在物業之中成為淨值（這 10 年共償還貸款 948,071.24）。租樓一方沒有這種自動儲蓄機制。在這個例子中，租樓之所以較優，前提是租樓一方真的把首期，以及租樓每月節省的 7,359.88（隨租金上升逐年減少）全數拿去投資。這些投資到第 10 年值 982,899.59，剛好等於租樓領先的 304,649.53，加上倒轉後買樓領先的 678,250.06。如你實際上會把這筆錢花掉，請關閉此選項，結果便會顯示只投資首日資金時的情況。
常見問題
回本年份是甚麼意思？
指扣除出售開支後，由該年起買樓一直領先租樓至比較年期結束的第一個年份；在該年的前一年，租樓仍然較優。以預設數值但月租改為 24,000 計，回本年份是第 4 年；以預設數值但投資回報改為 4%、比較年期 20 年計，則是第 9 年。預設例子本身沒有回本年份，因為租樓一直領先。
樓價上升，租樓為甚麼仍然可能較優？
買樓有租樓沒有的支出，包括置業開支、按揭利息、維修、差餉或物業持有稅及出售開支。如租樓一方保留的資金（首日資金加每月節省的金額）增長得比扣除這些支出後的物業淨值更快，即使樓價上升，租樓亦可能在期末較優。在預設例子中，物業 10 年升值 1,313,966.52，但租樓仍然在期末領先。
置業開支應包括甚麼？
包括印花稅或物業轉讓稅、律師費及代理佣金，以佔樓價的百分比輸入。印花稅通常視乎樓價及你是否已擁有物業而定，請查閱當地稅率。
計算是否包括投資收益稅項？
不包括。計算不會對投資回報徵稅，亦不計按揭利息扣稅，所有金額均為名義金額。如你的投資收益須繳稅，請輸入稅後回報率。